11 Мар 2014

«Не уступишь - не продашь» - утверждает народная мудрость. Особенно, когда речь идет о дорогом коттедже или земельном участке, да еще и в условиях, в которых действует продавец: ограниченное число покупателей в том или ином регионе, конкуренция и пр. Однако прогресс не «спит», и на рынок недвижимости выходят современные решения, готовые спорить с устоявшимися убеждениями и продавать дома и землю по угодной продавцу цене

«Не уступишь — не продашь» — утверждает народная мудрость. Особенно, когда речь идет о дорогом коттедже или земельном участке, да еще и в условиях, в которых действует продавец: ограниченное число покупателей в том или ином регионе, конкуренция и пр. Однако прогресс не «спит», и на рынок недвижимости выходят современные решения, готовые спорить с устоявшимися убеждениями и продавать дома и землю по угодной продавцу цене.

В интернете существует масса порталов, досок объявлений, где можно разместить объявления о продаже. Такой способ рекламы эффективен, но сопряжен с рядом сложностей: регистрацией на каждой рекламной площадке, созданием объявлений вручную, мониторингом ошибок при размещении, регулярным обновлением дат публикаций и данных объявления. Все это отнимает время и действует на нервы, а если клиент долго не находится, то ведет к снижению цены.

Время — деньги

На помощь продавцу пришла инновационная разработка «Сколково» — рекламный сервис («Ассистент собственника недвижимости и риелтора»). Он освобождает продавца от рутинного размещения объявлений на рекламных интернет-ресурсах, делая это за него автоматически. Продавцу достаточно просто создать одно объявление в системе Assis.ru, оплатить тариф (порядка 300-600 руб. в месяц) и выбрать нужные площадки — сервис сотрудничает со в разных регионах России, среди которых сайт, Яндекс.Недвижимость, Realty.dmir.ru, CIAN.ru и другие. После активации тарифа объявление тиражируется по всем выбранным площадкам и публикуется на них в течение суток. Ошибки размещения исключены — в систему заложены требования каждой площадки, которые учитываются при публикациях. Вместе с автоматической проверкой существует ручная проверка объявлений модераторами. При обнаружении неточностей они возвращают объявление на доработку с указанием причины — процесс ручной проверки занимает до 5 минут.

В случае изменений условий продажи — повысилась/понизилась цена, сменились контакты — пользователь заходит в свой кабинет на Assis.ru и вносит эти изменения один раз. Все они тут же отражаются во всех объявлениях на всех досках объявлений.

Больше денег — меньше хлопот

Но главное преимущество сервиса — в возможности продать дороже. Почему? 112 вышеуказанных площадок охватывают аудиторию в более чем 30 млн. потенциальных покупателей, что равно 98% всех возможных покупателей России. То есть, объявление о продаже увидят НЕ несколько тысяч человек на нескольких площадках, как это было при ручном размещении, а в разы большее число людей при пятиминутных затратах времени продавца.

По статистике, которую дают пользователи Assis.ru, коттеджи и участки таким способом продаются на 15-20% дороже, поскольку среди резко возросшего числа покупателей обязательно находится тот, кто готов купить по выставленной цене. И часто этим покупателем является отнюдь не житель области, в которой продается коттедж.

от
2.8 млн
руб.

от
3.6 млн
руб.

от
1 млн
руб.

от
2.5 млн
руб.

от 2 789 320 руб. 635 новостроек +2,6%

от 3 601 220 руб. 141 новостройка -5,0%

Сюжет: "Как продать коттедж?"

Как продать коттедж?

Уже несколько лет загородная недвижимость пользуется повышенным спросом. Однако одни участки продаются очень быстро, а от других наделов продавцы не могут избавиться годами. Аналогичная ситуация наблюдается и с готовыми домами. В настоящее время на рынке загородной недвижимости Московской области действуют свои приоритеты. Главные из них - это расстояние от МКАД и направление, по которому находится земельный участок или дом. Наибольший интерес вызывают объекты, расположенные на расстоянии до 20 км от МКАД.

Людмила Чичерова, Квадратный метр, 07.10.03

ТОП-10 материалов сюжета "Как продать коттедж?"

13.11.18: Загородные девелоперы и долевое строительство Обсуждая перемены на рынке новостроек, связанные с изменениями в долевом строительстве и дальнейшим переходом застройщиков на проектное финансирование, мы как-то подзабыли о «малоэтажке». А между тем и загородных девелоперов, и покупателей – любителей жизни на природе, нынешняя «революция» тоже касается. По данным Российского союза строителей, в стране ежегодно вводится около 40 млн кв. метров малоэтажного жилья – а ведь это половина всего объема по стране. 26.10.18: На какую загородную недвижимость можно обменять квартиру в Москве В условиях стагнации спрос на загородном рынке сохраняется в основном на поселки, подходящие для постоянного проживания. На рынке мало людей, у которых есть деньги на второй дом, зато некоторые покупатели рассматривают загородные форматы как основное жилье. Многие из них готовы продать московскую квартиру ради переезда в собственный коттедж, таунхаус или даже квартиру, но в комфортном малоэтажном загородном комплексе.. Для жизни за городом По данным «Инком-Недвижимости», около 80% покупателей приобретают загородную недвижимость для постоянного проживания. 27.09.18: Таунхаусы в Подмосковье и Новой Москве: строят мало, покупают еще меньше Несмотря на снижение платежеспособности покупателей, таунхаусы демонстрируют завидную для загородного рынка стабильность спроса. С одной стороны, сегмент теряет клиентов в пользу малоэтажных квартирных домов, но с другой - подпитывается за счет коттеджей. Вопрос в том, надолго ли сохранится такое равновесие. Спрос на таунхаусы все больше зависит от ипотеки, а качество заемщиков падает катастрофически быстро. До четверти рынка - неликвид По данным «ИРН-Консалтинг», на территории Подмосковья и Новой Москвы таунхаусы в настоящее время продаются в 90 поселках. 20.10.14: Загородная недвижимость: покупатели хотят «дешево и сердито» Геополитический кризис и связанные с ним макроэкономические проблемы усложнили и без того нелегкую жизнь девелоперов загородной недвижимости – из-за падения спроса обострилась конкурентная борьба, покупатели становятся все более требовательными к качеству и цене того, за что они платят деньги. По мнению экспертов, участвовавших в организованном сайт круглом столе «Загородный «дарвинизм»: какие форматы недвижимости пройдут естественный отбор?», наибольшие шансы на выживание имеют проекты, которые могут заменить городскую квартиру и стоят недорого. 23.06.14: Дачные дома: непопулярность или невостребованность Рынок бюджетной загородной недвижимости потерял почти 30% покупателей. Корпорация риэлторов «Мегаполис-Сервис» пришла к выводу, что сокращение количества сделок по сравнению с прошлым годом произошло за счет уменьшения в структуре спроса доли участков со строениями. Дорогие дачные дома, как и коттеджи для постоянного проживания также могут оставаться невостребованными годами. (Подробнее см. «Секреты удачной покупки загородной недвижимости: что выбрать – для жизни и для инвестиций?») 02.04.12: Аренда квартиры или ипотека: выгоднее наем Уже примерно 10 лет россиянам упорно рассказывают о преимуществах ипотеки над арендой квартир. Пример США, где под грузом необеспеченных жилищных кредитов фактически зашаталась экономика, людей мало чему научил. А профессионалы рынка России пытаются создать работающие модели рынка арендного жилья в стране, где возникший класс «нищих собственников» пока раздумывает, как жить дальше. 27.03.12: Коттеджи по соседству с высотками: покупателям полюбились смешанные форматы Рядом с многоквартирными домами все чаще появляются малоэтажные строения – таунхаусы и коттеджи. Девелоперы таким образом стараются найти новые целевые аудитории для тех же проектов, а покупатели ищут сочетание малоэтажного спокойствия с привычными городскими форматами. Однако специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» полагают, что одни форматы сочетать можно, а другие лучше не смешивать. 23.03.11: Растет популярность «дальних дач» При выборе земельного участка многие москвичи рассматривают предложения, расположенные в большом удалении от МКАД. В радиусе 30 км от столицы земля самая дорогая, позволить себе такую покупку могут немногие, в пределах второй «бетонки» наделы дешевле, но также доступны далеко не всем. В этих условиях потребители все чаще отдают предпочтение сегменту «дальних дач», то есть поселков, расположенных на расстоянии от 60 до 120 км от Москвы. Отдаленные участки, по мнению экспертов, все еще недооценены, поэтому в ближайшие годы могут прибавить в цене. Так что подобные предложения представляют интерес еще и с точки зрения инвестирования. 08.10.10: Желающие есть, но на рынке нет адекватного предложения После нынешнего лета – страшных пожаров из-за засухи, задымлений в Москве, от которых с трудом спасали марлевые повязки на улицах, – число людей, желающих переехать в пригороды на постоянное место жительства ощутимо возросло, судя по числу обращений в риэлторские агентства. Но это не значит, что рынок готов предложить потенциальным покупателям адекватные по стоимости, условиям жизни и качеству построек варианты. 04.12.08: Загородный рынок подстраивается под клиента «Индикаторы рынка недвижимости» уже неоднократно писали о том, что за последние несколько лет в сегменте коттеджных поселков Подмосковья отмечаются изменения площади земельных участков и домов, например в статье «Дома на маленьких участках уменьшаются». Рассмотрим более подробно, как влияет фактор удаленности поселка от Москвы на данные показатели и их динамику.

2681 (1 сегодня)

Пошаговая инструкция – это примерный план действий, как успешно продать дачу без посредников. Нужно оценить участок, собрать документы и выбрать удачное время для продажи. Проще осуществить сделку летом – в высокий сезон, когда найдется больше желающих купить дачный домик.

Важно! После окончания дачного сезона спрос на дачи падает, начинается период стагнации. Поэтому осенью и зимой продать недвижимость будет сложнее.

Нужно будет привести участок в «продающийся» вид, чтобы не отпугнуть покупателей и быстрее продать имущество по хорошей цене.

Дачу нужно оценить

Самостоятельно можно оценить объект, но важно избегать эмоционального подхода. Нужно сравнить цены на рынке недвижимости и сделать вывод, сколько приблизительно стоит дачный домик.

8 факторов, влияющих на цену недвижимости:

1. Удаленность от города.
2. Экологическое состояние района.
3. Наличие вблизи водоемов, леса.
4. Наличие коммуникаций. Принимается во внимание, есть и поблизости колонка или колодец, если вода не проведена.
5. Состояние дома: год постройки, материал, изношенность конструкций.
6. Ухоженность территории.
7. Состояние дорог.
8. Сезон продажи.

Лучше сразу здраво оценить стоимость объекта, чтобы не упустить возможных покупателей. Если цену сильно завысить, то есть риск, что придется слишком долго искать желающих купить домик. Как правильно оценить стоимость дома, знают эксперты. Оценка осуществляется с учетом кадастровых данных, рыночных цен. Однако услуги экспертов придется дополнительно оплачивать.

Подготовить документы на дачный домик и участок

Печально, если сделка сорвется, потому что каких-либо документов не хватает. Поэтому сбором документации нужно озаботиться заранее. Продавцу понадобятся документы из списка:

• основание пользования землей (договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве наследования);
• документы на дом;
• кадастровые паспорта на коттедж и земельный надел;
• одобрение от супруга или супруги на совершение сделки. Разрешение необходимо составить заранее и заверить его нотариально;
• техническая документация;
• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРН);
• одобрение на продажу от специалистов опеки, если сделка затрагивает интересы несовершеннолетних;
• справка, подтверждающая, что перед садовым некоммерческим товариществом задолженность отсутствует.

Если участок не поставлен на кадастровый учет, то нужно это сделать и провести межевание. Иначе могут возникнуть споры о границах с владельцами смежных земельных наделов.

Привести в порядок дачный домик и участок

Если имеются недостатки, то их нужно, по возможности, скрыть, замаскировать места, где имеются протечки. Когда протекает кровля, можно залить ее битумом. Сделайте косметический ремонт, чтобы сделать недвижимость более привлекательной в глазах покупателей.

Важно! Нужно обратить внимание не только на состояние самого домика, но и участка. Если есть чердак, другие хозяйственные помещения, то везде должен быть порядок. Внимательный покупатель проверит все детали.

В сарае, погребе и гараже не должно быть лишнего мусора. Душ и туалет должны быть чистыми и нормально работать. Заросший участок будет казаться заброшенным, произведет негативное впечатление. Возможно, и цену придется снижать. Поэтому лучше сделать то, что можно исправить своими руками: скосить траву, проверить, как работают системы коммуникаций. Если имеются неисправности, устранить их. Много затрат не потребуется, чтобы участок выглядел ухоженно и аккуратно. Шансы привлечь покупателей возрастут, если не будет заметно изъянов.

Пошаговая инструкция, как продать дачу

Как продать дачу без посредников, подсказывает пошаговая инструкция. В 2019-2018 годах особое внимание следует уделить подготовке документов. Если право собственности на недвижимость или землю еще не оформлено, то нужно сначала оформить его, а потом продавать. Чтобы ускорить процесс оформления, можно воспользоваться дачной амнистией. Уже в 2019 году понадобится акт о вводе строения в эксплуатацию, поэтому лучше поспешить с оформлением в этом году.

Инструкция по продаже дачного домика:

1. Собрать все документы. Обидно, если выгодная сделка сорвется из-за того, что нет нужных справок. Поэтому важно оформить права на дом и землю, получить кадастровые и технические паспорта. Если недвижимость куплена в браке, следует оформить разрешение от супруга и нотариально заверить. Проблемы с получением справок возникнут, если сделано незаконное переустройство или был самозахват земли. Поэтому размещать объявления можно, когда все документы собраны.
2. Оценить дачу. Сделать это можно самостоятельно или с помощью профессионалов.
3. Привести имущество в «продающийся» вид. Ведь недаром говорят, что встречают по одежке. Поэтому перед визитом покупателей желательно сделать косметический ремонт, починить электропроводку, сделать уборку на придомовой территории.
4. Объявить о продаже. Чем больше будет использовано источников информации, тем лучше. Есть сайты о загородной недвижимости, социальные сети. Большую посещаемость сайты avito.ru, irr.ru, domofond.ru. Объявление можно поместить в газете, а также использовать «сарафанное радио». Важно грамотно составить объявление. О недостатках скромно умолчать и рассказать о преимуществах. Расскажите о том, что вы продаете дачу знакомым коллегам о работе.
5. Заключить предварительный договор, если нашелся покупатель. Предварительный договор нужнее, чтобы покупатель не «сорвался с крючка». Указывается в договоре сумма аванса, а также дата подписания основного договора.
6. Подписать соглашение купли-продажи.
7. Получить денежные средства. Надежным способом расчетов является банковская ячейка. Покупатель закладывает деньги в ячейку, а продавец их получает после того, как право собственности будет оформлено в Росреестре.

Самостоятельная продажа дачного домика не представляет сложности. Главное – выбрать хорошее время для продажи, подготовить недвижимость и документы. Пользуйтесь пошаговой инструкцией, чтобы ничего не забыть и выгодно продать недвижимость.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!

Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

Загородный дом — это не только место отдыха или жизни вдали от городского шума, но и вложение денег. Что можно продать? Жилой дом, элитный коттедж, дача в охраняемом садовом товариществе, летний домик, деревенский сруб, квартира в таунхаусе или дуплексе — все это может стать объектом купли-продажи на рынке загородной недвижимости.

Действие 1

Оцениваем свою недвижимость

Перед началом продажи необходимо определить стоимость вашей загородной недвижимости. Для этого можно обратиться к услугам профессиональных оценщиков или сделать примерную оценку самостоятельно.

Каждый загородный дом индивидуален, но существует ряд критериев, которые важны для определения цены. Основными являются местоположение и характеристики самого объекта:

• — удаленность от крупного города (направление и расстояние)
• — округ, район, ближайший населенный пункт, улица
• — площадь дома и участка
• — качество недвижимости, год постройки, процент износа
• — наличие коммуникаций

Для примера вы можете выбрать несколько объявления о продаже загородного жилья в том же районе и со схожими характеристиками.

После того, как подходящие варианты изучены, можно назначить среднюю цену. При этом имеет смысл добавить небольшую сумму сверху — это ваш запас на тот случай, когда покупатель захочет поторговаться и снизить цену.

Действие 2

Зачем вам нужен риэлтор?

Продажа загородного дома требует большого количества времени, усилий, профессиональных знаний и навыков. Кроме того, отличительная особенность загородного рынка — это уникальность объектов. Из-за этого возникает множество нюансов, как при оценке недвижимости, так и при проведении сделки. Вы можете разобраться во всем самостоятельно, либо прибегнуть к помощи специалистов.

Если вы решили обратиться в агентство недвижимости или к риэлтору, специализирующемуся на рынке загородной недвижимости, необходимо заключить договор.

Что будет входить в услуги риэлтора? Он даст вам консультацию по оценке недвижимости, проведет компетентную рекламу вашего дома, возьмет на себя работу по поиску покупателя, соберет пакет необходимых документов, покажет ваш коттедж потенциальному покупателю, оформит документы и проведет сделку.

Кроме того, посредничество агентства недвижимости сделает максимально безопасным передачу денежных средств.

Действие 3

Как подготовить дом к продаже?

Грамотная подготовка поможет вам продать недвижимость не только в кратчайшие сроки, но и по максимально выгодной цене. Собственно, подготовка проходит в два этапа: это юридическая часть (подготовка документов) и фактическая часть (подготовка объекта к просмотрам).

Какие документы вам будут нужны?

Перед продажей необходимо подготовить пакет документов. Вам понадобятся:

1. 1 свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилой дом
2. 2 свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
3. 3 договор дарения, мены, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство
4. 4 разрешение на строительство индивидуального жилого дома, государственный акт на право собственности на землю
5. 5 кадастровый паспорт жилого дома и кадастровый паспорт земельного участка
6. 6 выписка из домовой книги с указанием всех зарегистрированных в этом доме лиц (сразу подготовьте согласие всех домочадцев на продажу недвижимости, в документе также должны быть указаны сроки, в которые они обязуются выписаться)
7. 7 справка об отсутствии задолженности по налогам
8. 8 выписка из Единого государственного реестра прав (ЕГРП), подтверждающая отсутствие обременений, запрещений и арестов

Как подготовить дом к просмотру?

Независимо от того, продаете вы готовый дом, или коттедж находится на одной из стадий строительства, сделайте его «доступным»: организуйте удобный подъезд к вашему дому, проложите безопасную и сухую дорожку.

Предварительно сделанный в коттедже косметический ремонт благоприятно скажется на цене: так покупатель сможет сразу заехать и жить. Кроме того, чистые, светлые и просторные помещения лучше запомнятся при просмотре.

Убедитесь, что все светильники работают, окна и двери открываются.

Сделайте ваш дом и участок чистым: уберите строительный и любой другой мусор, ненужную мебель, ваши личные вещи, приведите в порядок клумбы, грядки и садовые деревья. Запущенный внешний вид на подсознательном уровне может отпугнуть потенциальных покупателей. Также постарайтесь избавиться от посторонних запахов: оптимальным считается ненавязчивый запах кофе или цитрусовых.

Вы можете оставить часть мебели или аксессуаров, если они делают ваш загородный дом уютнее: садовую мебель, домашние цветы, домашний кинотеатр или современную кухню (можете включить их в стоимость, продать дополнительно или оставить в качестве бонуса).

После того, как вы приведете коттедж и участок вокруг него в надлежащий вид, сделайте фотографии. Будет необходим крупный план, а также фотографии тех деталей, которые станут преимуществами вашего дома — например, красивая клумба, камин, пруд, новая сантехника, внутренний двор с беседкой. Можете сделать несколько фотографий окружающих видов (предположительного вида из окна), а также инфраструктуры.

Действие 4

Как составить объявление о продаже?

В качестве примера вы можете использовать одно из объявлений, которое показалось вам наиболее интересным. При составлении объявления укажите:

• — качество недвижимости (элитный коттедж, летняя дача или «деревенский дом»)
• — год постройки
• — площадь участка
• — удаленность от города, ближайшие населенные пункты
• — виды транспорта, которыми можно добраться до вашего дома, расстояние до остановки общественного транспорта, крупной дороги
• — наличие коммуникаций или возможности их проведения
• — возможность прописки
• — наличие транспортной и социальной инфраструктуры
• — все, что считаете плюсами:
  • — благоприятная экологическая обстановка (отсутствие свалки и лес рядом)
  • — архитектурные и ландшафтные особенности
  • — эксклюзивный дизайн

Не сообщайте в объявлении ложные сведения, даже если они кажутся вам абсолютно невинными. Любая недостоверная информация вызовет сомнение — как в правдивости остальных данных, так и в вас как в продавце.

После того, как составите объявление с полным описанием, подумайте, кто мог бы купить эту недвижимость — от этого зависит то, где можно разместить вашу информацию. Например, при продаже недорогой летней дачи с огородом, которая будет интересна пенсионерам, имеет смысл опубликовать объявление в печатных изданиях.

Также обратите внимание на тематически ресурсы с советами по садоводству, огородничеству или консервированию, сайты для молодых родителей и обсуждения использования материнского капитала, форумы по загородной ипотеке и ремонту.

Однако эффективнее всего будет размещение в онлайн базах недвижимости или электронных СМИ — у них набольший охват аудитории. Кроме того, там можно опубликовать максимум информации: не только текст и фотографии, но и панорамы, видеоматериалы, виртуальные туры.

Действие 5

Как оформить сделку по продаже загородного дома?

Если вы грамотно оценили свою недвижимость и сделали ей рекламу, желающие купить загородный дом найдутся быстро.

Если до этого вы действовали полностью самостоятельно, можно привлечь профессионалов на этом этапе. В рамках юридического сопровождения сделки специалист агентства недвижимости проверит достоверность документов, оформит договор купли-продажи и станет гарантом безопасности расчетов.

В любом случае, сделка по продаже загородного жилья проходит в несколько этапов:

1. 1 Заключение договора купли-продажи

   В частности, в договоре уточняются права и обязанности покупателя и продавца, штрафные санкции, соки освобождения жилья, а также прочие нюансы. Например, кто берет на себя расходы по оформлению регистрации прав (часто они делятся пополам).

2. 2 Государственная регистрация

   Переход права собственности подлежит государственной регистрации: продавцу необходимо подать заявление в территориальный орган Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

   В Росреестр, кроме заявления, нужно предоставить дополнительные документы: квитанцию об оплате госпошлины, подтверждение права собственности на жилье, справку из БТИ о балансовой стоимости объекта недвижимости, справку об отсутствии задолженности по платежам.

   В настоящее время оформление государственной регистрации прав занимает около 30 дней. Когда покупатель получает свидетельство о регистрации права собственности на приобретенную недвижимость, он становится владельцем вашего бывшего загородного дома.

3. 3 Подписание передаточного акта

   После оформления всех документов в Росреестре покупатель и продавец подписывают передаточный акт.

4. 4 Передача денег

Действие 6

Как получить деньги после продажи загородного дома?

Плата за покупку загородного дома может вноситься как после подписания договора купли-продажи, так и после получения свидетельства о регистрации права. Эта информация, так же как и способ оплаты, указывается в договоре.

Покупатель может заплатить наличными или перевести сумму на ваш банковский счет. Также при расчетах часто используют банковскую ячейку или аккредитив — тогда вы сможете забрать деньги после того, как предъявите документы, подтверждающие госрегистрацию прав передачи жилья покупателю. Этот вариант считается наиболее безопасным.

Как заплатить налоги и получить налоговый вычет?

Доход от продажи загородного дома облагается налогом на доходы физических лиц. По российскому законодательству для граждан это 13% от суммы, полученной за имущество.

Но при начислении налога продавцу могут быть предоставлены налоговые вычеты, уменьшающие величину налоговой базы. Например, при продаже загородных домов, в том числе дач и садовых домиков, имущественный вычет предоставляется в сумме, полученной от продажи, но не более одного миллиона рублей. При этом если проданное имущество находилось в собственности три года и более, то налоговый вычет может быть предоставлен в размере всей суммы налога.

Продажа собственного дома без посредничества агента поможет вам сэкономить очень внушительную сумму. Однако существует причина, по которой большинство людей при продаже своего жилища предпочитает обращаться за помощью к профессионалам – продажа недвижимости требует много труда, технических знаний и особого терпения. Продаете ли вы дом в первый раз или просто хотите избежать своих прошлых ошибок, начать нужно с составления хорошего плана действий.

Шаги

Первые шаги

Уберите в доме. Как только вы решили продать дом, вычистите в нем все до мелочей, от подвала до чердака. Не забудьте про те места, которые, как правило, моются и чистятся редко – плинтусы, жалюзи, подоконники, водосток на крыше. Чистый дом позволит оценщикам увидеть его в лучшем свете и достойно оценить. И, конечно же, чистый дом более привлекателен для потенциальных покупателей.

• Зная свой дом слишком хорошо, вы можете не придать значения необходимости уборки некоторых участков. А вот потенциальные покупатели на это обязательно обратят внимание. Если вы хотите произвести на них наилучшее впечатление, воспользуйтесь услугами клининговой компании, по крайней мере, для первоначальной генеральной уборки. Не стоит недооценивать силу безупречной чистоты.
• Во время уборки выбросьте из дома весь хлам. Избавившись от мусора и ненужных вещей, вы заставите ваше жилище выглядеть светлее и просторнее, ведь именно таким его хотят видеть покупатели. Вы заметите большую разницу в том, как выглядят ваши шкафы, ванная комната, гараж и веранда. Если вам тяжело расстаться с какими-то вещами, подумайте об их временном перемещении в какое-то хранилище.

1. Оцените свою недвижимость. Конечно, вы хотели бы продать свой дом подороже, но следует быть реалистом. Многие продажи домов проваливаются только из-за того, что их владельцы зачастую выставляют цену, которая значительно превышает рыночную стоимость. Некоторые домовладельцы просто хотят получить определенную сумму денег и не желают торговаться. Профессиональная оценка стоимости вашего имущества третьей стороной поможет вам определиться с ценовым диапазоном. Кроме того, наличие заключения незаинтересованной стороны гарантирует, что вам не будут предъявлять претензии по поводу завышения стоимости дома.

   • Не полагайтесь исключительно на налоговую оценку вашей собственности. Многие налоговые оценки давно устарели и не отображают реальной картины на рынке недвижимости.
   • Посмотрите на стоимость сопоставимой недвижимости. Анализируя цены, по которым продают аналогичные дома в вашем районе, вы сможете определить ценовой диапазон и для вашего дома. Всегда используйте сравнительные данные для получения реалистичной оценки стоимости вашей собственности.
   • Воспользуйтесь услугами оценщика. Сертифицированный оценщик измерит площадь вашего дома и прилегаемого участка земли, сделает фотографии, соберет данные о стоимости других продаваемых домов по соседству и на основании всех этих данных определит среднюю стоимость вашего жилища. Услуги оценщика обойдутся вам намного дешевле, чем услуги агента по недвижимости, да и определенная им стоимость дома будет более адекватной. Многие банки собирают информацию о хороших оценщиках, с которыми они контактируют по вопросам рефинансирования или ипотечного кредитования. Обратитесь к управляющему местного банковского филиала с просьбой порекомендовать вам квалифицированного специалиста. Получив на руки экспертное заключение, сделайте копию документа и храните ее в надежном месте. Оригинал же держите под рукой, чтобы при необходимости показать его потенциальным покупателям.

2. Проведите инспекцию дома. Многие стандартные договоры купли-продажи недвижимости дают покупателю право инспектировать имущество, так что будьте готовы. Проведите инспекцию вашего дома до подачи объявления о его продаже. С подачи общей инспекции вас могут заставить произвести ремонт водопровода и канализации, системы отопления и электроснабжения и так далее. Возможно, в рамках общей инспекции будут проверены крыша и фундамент здания. Следуйте рекомендациям и сделайте весь необходимый ремонт. Дополнительные проверки по просьбе покупателя обычно осуществляются за его счет.

   Подготовьте свой дом к въезду новых хозяев еще до выставления на продажу. Покупатели ленивы по своей природе. Если они поймут, что перед тем как начать жить в новом доме в свое удовольствие они должны будут осуществить дополнительное озеленение, провести какие-то сантехнические и электромонтажные работы, они с большой вероятностью откажутся от покупки, даже если все остальное будет их вполне устраивать. Так решите эту проблему – подготовьте дом к заселению новых владельцев заранее.

Привлечение покупателей и демонстрация дома

Подумайте о преимуществах вашего дома. Перед тем как приступать к продаже, составьте список преимуществ вашего дома, которые, скорее всего, привлекут покупателей. Это могут быть хороший район, нахождение рядом школы, недавно сделанный ремонт, пластиковые окна, новая бытовая техника и т.д. Подчеркните эти преимущества в объявлении о продаже. Не забудьте упомянуть о них в беседе с потенциальными покупателями.

Правильно выберите время для продажи. Помните о том, что всплеск на рынке недвижимости происходит летом – во-первых, люди предпочитают переезжать, когда тепло, во-вторых, их детям не придется менять школу в середине учебного года. Начните продажу в апреле или мае и продолжайте этот процесс на протяжении лета. Если к концу осени дом не будет продан, сверните свои усилия и повторите попытку следующей весной.

• Обратите внимание на то, что происходит с рынком недвижимости в вашем районе. Если ваш район переживает всплеск продаж жилья, стоимость вашего дома может увеличиться. И наоборот, если спрос на недвижимость в районе упал, выручить хороший деньги за ваш дом вам вряд ли удастся. Чтобы не понести убытки, постарайтесь удачно выбрать время подачи объявления о продаже. Возможно, стоит подождать несколько месяцев, чтобы продать ваш дом по более выгодной цене.

1. Подготовьте ваш дом к показу покупателям. Это очень важный этап в процессе продажи жилья. Во время просмотра потенциальные покупатели начинают мысленно представлять свою жизнь в этом доме. Если им не удастся задействовать свою фантазию, потому что дом слишком загроможденный и грязный или выглядит слишком ярко и причудливо, считайте, что вы потеряли свой шанс. Готовя дом к демонстрации, помните, что он должен выглядеть просторным, чистым и… типичным, насколько это возможно.

   • Постарайтесь сократить количество мебели в вашем доме до необходимого минимума. Если вы не использовали какой-то предмет мебели в течение трех месяцев, продайте его или выбросите. Это поможет помещению выглядеть просторным.
   • Осмотрите каждую комнату и сделайте мелкий косметический ремонт там, где это необходимо. Проверьте ковры и окна в каждом помещении и очистите их.
   • Обратите внимание на внешний вид фасада дома. Выкорчуйте деревья, затемняющие значительную часть дома, прополите сорняки на прилегающем участке. Проверьте состояние покраски фасада. Поставьте себя на место покупателя!

2. Распространите информацию о продаже вашего дома. Самый простой способ – установить рядом с домом знак «Продается». Но этого не достаточно.

   • Разместите объявления на тематических сайтах. Если вы пользуетесь социальными сетями, можете упомянуть о продаже и там. Дайте объявление в местную газету.
   • Раздайте листовки с объявлением. Если это позволяют местные власти, приклейте их на столбы.
   • Выуживайте потенциальных покупателей везде, где это возможно. Обратитесь к управляющим местных банков и директорам школ – быть может, они знают семью, которая планирует купить дом. Если поблизости есть компания, которая часто покупает жилье для своих сотрудников, свяжитесь с отделом по работе с персоналом и сообщите, что у вас есть дом, который вы готовы продать. Делайте все возможное.
   • Используйте «сарафанное радио». Расскажите о продаже дома своим друзьям, родственникам, коллегам. Пообещайте им награду (например, бутылку дорогого вина или ужин в ресторане), если они помогут быстро найти покупателя.

3. Умейте презентовать свой дом. Когда потенциальные покупатели или их риэлторы захотят посмотреть дом, постарайтесь быть доступным. Возможно, некоторые покупатели могут выразить желание посмотреть дом в дневное время, когда вы на работе. Если вы не можете присутствовать на встрече, попросите своего друга или члена семьи сделать это за вас.

   • Перед приходом потенциальных покупателей наведите в доме марафет. Разложите вещи по своим местам, постирайте грязное белье, помойте посуду. Зажгите ароматизированную свечу, включите в фоновом режиме легкую классическую музыку. Если погода хорошая, откройте окна, если нет – разожгите камин или включите обогреватель. Эти меры позволят сделать ваш дом уютным и гостеприимным.
   • Проявите гостеприимство. Это кажется очевидным, но некоторые так волнуются при встрече с покупателями, что забывают элементарные правила поведения. Поприветствуйте ваших гостей крепким рукопожатием. Представьтесь сами и попросите представиться их. Как только они зайдут в дом, предложите им стакан воды или небольшое угощение. Ненавязчиво поинтересуйтесь их жизнью (есть ли у них дети? любят ли они животных?) и продолжайте разговор о доме, опираясь на полученную информацию. Водите их из комнаты в комнату без спешки. В самом конце спросите, есть ли у них какие-то вопросы и что они хотят увидеть еще. Оставьте свою контактную информацию или дайте визитную карточку. Будьте вежливым и хорошо подготовленным.
   • Постарайтесь воспринимать это событие в положительном ключе. Будьте честны, рассказывая о доме, но не зацикливайтесь на недостатках. Если причиной продажи дома стали развод, потеря работы или какая-то другая личная трагедия, не обсуждайте свои проблемы с покупателями. Пусть ваша беседа носит исключительно позитивный характер, ведь вы же хотите, чтобы ваши гости покинули дом счастливыми и довольными появившейся у них возможностью.
   • Позаботьтесь о безопасности. Спрячьте все ценности в недоступное место до того, как приведете в дом незнакомых людей. Не оставляйте их без присмотра, если же они захотят немного побыть одни, пусть это будет на кухне или во дворе.

Быстрое получение предложения

1. Установите срок, по прошествию которого вы снизите запрашиваемую цену, если не получите никаких серьезных предложений. Многие продавцы предлагают свои дома по заоблачным ценам, а потом удерживают их в течение слишком долгого времени. Определите срок, когда вы начнете снижать цену, например: «Если я не получу предложений в течение двух месяцев, я снижу цену на 200 000 рублей. Если в течение последующих 6 месяцев мне по-прежнему не удастся продать дом, я опущу стоимость еще на 500 0000». Наличие определенного плана снижения цены в отсутствие заявок поможет спокойно принимать решение и в конечном итоге позволит вам продать дом значительно быстрее.

   Поставьте себя на место покупателей. Если вы в течение длительного времени не получили ни одного предложения, прогуляйтесь по окрестностям, посмотрите вокруг и спросите себя: «А я захотел бы купить мой или какой-то другой дом по такой цене?» Помните, что нужно быть честным с самим собой, насколько это возможно. Если вы пришли к выводу, что другие дома в вашем районе представляют собой лучшие варианты, пора снизить запрашиваемую цену, чтобы сделать ваш дом привлекательнее.

2. Брокер должен оценить расходы по оформлению сделки купли-продажи и дать вам стратегические советы по выбору варианта осуществления расчетов (оплата наличными, ипотечное кредитование, государственные программы финансирования). Брокер может помочь как с продажей дома, так и в финансовых вопросах.

Будьте готовы обсуждать условия. Если покупатель говорит, что ему нравится ваш дом, но не знает, готов ли он его купить, пойдите на небольшую хитрость. Вы заметили, что покупатель с восхищением смотрит на новый мангал? Включите его в стоимость дома. Покупателю не нравится состояние вашего дворика? Сделайте скидку в 20 000 рублей с замечанием, что эти деньги пойдут на обустройство придомовой территории. Добавление в комплект к дому нового бытового электроприбора обойдется вам дешевле, чем продолжать выплачивать ипотечный кредит, чего вам, конечно, не хочется.

3. Многие брокеры скажут вам то, что вы хотите услышать, лишь бы вы согласились с ними работать. Лучше всего найти хорошего брокера по рекомендации агентства недвижимости.
4. Большинство покупателей знает, что вы не платите комиссионные отчисления риэлтору, и постарается предложить вам цену без учета комиссий, что сведет на нет всю вашу экономию.